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经济、楼市、危机、机缘。疫情对我们的影响，你可能只知道一部门。本文尽可能全面地论述了此次疫情对楼市的影响，和部门对经济的判断。
土崩瓦解的一个2020。都会封城，小区关闭，街上无人，店肆关门，售楼处停开，一切都在疫情笼罩下阴云密布。
可是，祸兮福之所倚，我们能从疫情中获得的启示，也太多太多。宏观判断1.1经济这一次的疫情比非典对经济的影响更大。一方面，中国经济增速放缓。
03年的GDP增速高达10%，处于经济高速生长期。而19年放缓到6.1%，正处于经济转型期，经济承压更重，经济得自愈能力远不如当年。另一方面，受疫情打击最大的第三工业服务业，相比03年，占中国经济的比重发生了庞大的变化。
03年时，第三工业仅占42%，而停止2019年底，第三工业服务业的占整个GDP比例已经到达53.9%。03年消费支出在中国经济中的孝敬率仅占35.4%。服务业和消费已经占据中国经济过半山河，而在这次疫情下，中国经济因此受到的打击是无法计算。宏观经济受创之下，每一家企业、每一位平民黎民的收入固然也无法制止受到影响。
一些风险性决议，审慎思量。1.2房价以史为鉴。
2008年，中国的GDP增速由07年的14.2%跌至9.7%，经济同样也受到庞大拖累。房价上，2008年，全年的全国商品住宅价钱数据上同比下跌 1.90%。
但实际情况比外貌上的严重得多。一方面，07年的全国住宅价钱涨幅16.86%，08年却下跌1.9%，差距庞大；另一方面，金融危机普遍认为是在2008年9月雷曼兄弟破产和美林公司被收购这两大标志性事件后，08年前三季度房价相对较好的体现，会稀释掉了金融危机带来的房价跌幅。
2003年，上半年的GDP增速，由02年的9.1%，下跌至8.8%。全年来看03年的楼市并没有下跌。但实际上，在非典大隔离和疫情刚竣事的期间，楼市普遍有20%的跌幅。所以，疫情导致房价短暂下跌是或许率。
可是，这一次的房价跌幅不会像03年和08年那么大，一方面，国家以及我们老黎民的防治事情比非典时期做得更好。虽然疫情感染性更强，可是我认为这次疫情会控制得更好，竣事得更快。
另一方面，经由十几年的楼市教育，大家都深刻认识到房产的保值性，大部门老黎民仍然看好楼市。小结：联合其他数据与履历，小我私家对此次疫情房价跌幅的判断是：房价下跌不会凌驾10%，或许率跌幅会在5%-10%之间。（因为没人买房，市场上成交量冻结，外貌上的市场成交价钱不会下跌，房价的下跌更多是体现在开发商给出的新房价钱上。）楼市变化2.1 疫情带来的楼市变化03年、08年之后的半年到一年，房价开始大涨，但此次不会。
03年：处于加速推进住房市场化的房地产起步阶段。其时，经济高速生长，GDP增速10%；人均城镇居住面积23㎡，住房需求强大，房地产市场正步入黄金时代。2003年8月12日，国务院公布《国务院关于促进房地产市场连续康健生长的通知》提出，“房地工业已经成为国民经济的支柱工业”，还提出要“促进房地产市场连续康健生长”。
2003年中国住宅投资到达10792.3亿元，历史上首次突破万亿元大关。同比增长 29.7%。2003年受政策和经济配景影响，全国新建商品房价钱上涨4.84%，销售面积上涨25.77%。
08年：国际金融危机发作，为稳定经济增长刺激住房消费其时，房地产还是“重要的支柱工业”，通过刺激房地产来刺激经济立竿见影；经济仍在高速生长，GDP增速9.7%；还没有限购，可以自由买房。人均居住面积28平，仍有大量需求。2008年11月，国家推出四万亿投资计划：中国宏观经济政策第一次接纳“努力的财政政策和适度宽松的钱币政策”举行形貌，并稀有地提出用“脱手要快、出拳要重、措施要准、事情要实”的力度执行该计划。
国务院再次把房地产作为“重要的支柱工业”提上前台。大量资金流向房地产，房地产市场触底苏醒，2009年房价大幅上涨。
09年，全国平均房价增长率23.3%；销售面积同比暴增43.63%，销售面积增速近20年的第二高。今天：主基调依旧是“房住不炒”，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，刺激经济、楼市的政策目的不是为了让房价大涨，而是为了稳定整个楼市，房价大起大落的可能性很小。
2019年，经济换挡，19年GDP增速6.1%。基本居住需求获得满足，18年尾人均城镇居住面积39平，套户比1.09，到达1.1的尺度线。大幅反弹显然不行能。国家统计局前日再次重申屋子是用来住的，不是用来炒的定位。
可是，仍有一些利好楼市的政策。2月17日下调一年期MLF利率至3.15%，各地政府出台对当地企业的扶持政策，超十五都会出台房地产相关“救市”措施。
2月7日，央行副行长潘功胜预期下次中期借贷便利操作的中标利率和2月20日宣布的LPR，也会有较或许率下行。2月3日，央行宣布投放1.2万亿元逆回购，2.4日再放水5000亿。
两日放水1.7万亿。而且逆回购中标利率稀有地下行10个基点。降息力度不大，但凸显钱币轻微宽松趋势；扶持政策为了稳经济，对地产影响较小；楼市“救市”措施同样力度不大，但体现放松信号。等楼市恢复生意业务的时候，才是楼市放松麋集期，有更直接针对楼市的政策。
未来预计会有放脱期购以刺激需求，降准降息以降低房贷成本，放脱期贷比例以淘汰首付成本等。小结：这次疫情事后，被压制的需求释放，加上政策刺激，楼市一定会反弹，小阳春延后，可是，此时与03、08年配景有庞大差异，反弹幅度有限，2020部门都会整体有15%的涨幅是没问题的。2.2 反弹节点疫情只是短暂的，疫情不会动摇国家生长基本和前进脚步。
也不会让买房的需求淘汰，只是因为疫情延后而已。钟南山：二月中下旬可能就是峰值，但节后劳工大流动，会不会再来一个峰，小我私家预计不会。李兰娟：一个潜伏期是14天，通过两到三个14天，应该会显着下降。张文宏：理想状况，二到三个月内竣事战斗，即3月底竣事；现在来看，疫情控制取得不错地成效。
停止发稿时2月18日，湖北以外地域新增病例14连降。乐观预计：疫情在2月份就能做到相对可控，短则 2-3个月，长则半年疫情肯定竣事。
小结：最迟年中，最快第二季度，重点一二线都会会迎来楼市旺季。2.3 2020年楼市走势预判2.3.1短期看疫情疫情影响，楼市冰冻，房价下跌。连续时间取决于疫情控制效果。
2.3.2中期看政策疫情事后，被压制的需求释放，楼市反弹力度取决于政策力度。2.3.3恒久看基本面临于在崛起生长壮大的都会，楼市依然有升值空间：同时，大都会的结构性缺房依旧存在，大都会屋子仍然具备稀缺性。疫情下，大城镇化的对与错不仅是广东，全国任何一个地域都是这样的状况：经济越蓬勃的都会，就越多熏染者，越容易被熏染。那么，是否要控制一下大城镇化的水平？完全不须要。
城镇化也给中国经济、社会的连续康健生长带来了一系列大都会病。譬如：情况污染、交通拥挤、住房紧张、就业难题、社会秩序杂乱（高犯罪率）、社会保障压力快速加压，社保缺口难于填补……。
包罗我们这次大都会更严重的疫情，也可以说是大都会病的一种。大都会虽然有欠好，但相比他带来的生长和时机，发生的问题是可以容忍的。也就是说瑕不掩瑜。
3.1有数据统计：城镇化水平越高，人口越聚集，人为越高，员工缔造价值更高。美国，以及日本英王法国的履历显示：高聚集地域的经济效益远高于其它地域。相比它带来的经济效益、就业时机。
事实上，大家都已经用脚做了投票，大家都知道大都会念书难、房价高、交通堵，但大家大部门还是都跑去了大都会。深圳75%都是外地人，每年都是五十万人涌入。3.2 有些蓬勃都会，并没受到大都会病的过多影响譬如东京，在整体上展现出都会情况优良、社会运转有序、经济繁荣活跃、可连续生长潜力大的面目和气息。调整工业结构，引导人口分流，如重化工业相继迁往郊区。
建设都会副中心和新城，来分管市中心压力，如建设多数市圈的都会群结构，紧凑的交通网络和构建智能城，如使用科技调高治理水平，有效地举行发电、蓄电、供电调治。所以，都会病不能完全让大都会化的“大“背锅，只能都会计划做得好，大都会化的战略利一定大于弊。3.3 会不会向美国一样逆都会化？不会。中国各省级单元的人均GDP差异庞大，存在显着的门路，2018年，最高的北京21188美元，上海20421美元，而最低的甘肃4735美元，崎岖之间4.5倍，跨度相当大，在美国，除去首都的哥伦比亚特区，最高的纽约州85747美元，最低的密西西比37949美元，最大差距也只是2.25倍，大部门都集中在5-7万美元的区间，相互之间十分靠近。
我国尚处生长中，城乡差异庞大。所以，为保持中国在经济全球化中的竞争优势，中国要提高国家综合实力，在新的全球格式中实现新一轮财富集聚，必须依赖城镇化快速推进。03年广州、北京是非典重灾区，而现在大家不还是一样往内里挤，房价一涨往上涨。小结：疫情不行能扭转大都会化的历程，人口最终还是会流向大都会。
买房，最终还是要回归价值都会，回归以中心大都会为焦点的都市圈、都会群。疫情带来的购房理念变化4.1低密度物业会迎来一波热潮，但只是昙花一现！03年非典刚竣事那会，有机构举行观察统计，有近29.5%的购房者认为接下来买房要把修建宁静和康健因素相联合，思量低密度、通风好的屋子。可是，过不了半年时间，大家这股劲头又会突然消逝，一切又回归当初。
在资金和现实的妥协中，在上班时间和居住情况的权衡中，很可能会因为总价更低，买了高层住宅。很可能又会因为在市中心，离上班所在近，买了高层住宅。这次疫情也一样，而在大都会，小户型、高密度产物会短期内会受影响。半年后，会被地段、资金的现实给抹平！小结：只有地段作为基础，低密度才有价值！4.2 最好买3房，至少要有2个卫生间一方面，3房原来就是主流一步到位的户型其次，在疫情之下，多个卫生间，也多个套间作为隔离空间。
三者，在家办公也多个书房。4.3 一定要买有富足停车位，电梯直达停车库的小区在疫情期的感受，就是有辆车是很是利便的。反过来，大家对小区是否带富足停车位也会更重视。
4.4 买房一定要重视物业物业的重要性在疫情中体现得淋漓尽致。尤其是品牌开发商的体现基本都没有辜负它们的名声。小区物业的一些体现：小区关闭式治理；小区消毒，连电梯按钮都做消毒，准备纸巾，让业主不用直接接触；帮业主采购物资；免费派送口罩.在深圳，华润对哪怕没有在小区居住的业主都市电话嘘寒问暖。
物业对屋子的居住体验会越来越重要，也是影响屋子升值的重要因素。大家只管选择大开发商，制止野鸡物业公司。开发商和物业公司品牌只能或许率保证物业水平，小物业也可能有好服务。
最简朴的一个评判尺度，就是物业费，选贵不选自制。物业费自制的，基础没这条件服务。
4.5 买房不用离医院太近，关键是你的都会有好的医疗资源1） 住宅在医院对心理和生理影响都欠好2） 离医院远近不是最关键，关键是你要选有好的医疗资源的都会4.6 真正的旅居养老房产，会越来越有价值疫情事后，会有一些楼盘，使用大家对疫情的恐惧还未消散，打着养生房产、田园项目的旗号的，借机推出一些“伪旅居养老房“。但大部门都没有价值。旅居三概略素：温暖的气候、优质的空气、卓越的景观。
全中国，旅居价值最高的就是属于热带海岛的海南。小结：大家买房的焦点需求没有变，学铁商依旧是买房最焦点三要素。
只是，疫情事后，更多一些人性化、细节设计的工具要求更多，好比物业、车位、另有房间的格式结构等。如何结构疫情竣事后的楼市旺季5.1 房企压力售楼处关闭、线下销售运动暂停、工地停工，楼市现在基本处于停滞状态。据中原统计数据，2020年1月监测的主要都会，网签数据成交面积环比下降42%。
今年春节假期期间，成交量相比往年春节期间的成交量下跌95%。预计2月全国房地产市场成交量跌幅起码在80%以上，如果最近疫情不缓解，最近市场的成交量将继续跌幅凌驾9成以上。楼市第一季度成交会很昏暗，加上人员薪酬、治理用度、利息成本的支出会让房企大伤元气，急需回笼资金。
此时，房企会联合当下疫情情况，接纳许多措施卖房：线上卖房、直播卖房、无理由退房。为了提升销量，势必会有一些折扣。
就像03年，深圳楼市在非典期间遭受了重创，泛起过“负首付”，房价22万，银行可能给你贷27万。小结：这次疫情会让房价下跌，同样也是购房者的时机。5.2 多地出台楼市“救市”政策已讲明信号疫情之后，今年接下来的就是要刺激经济，除了前文已经提到的楼市政策，最有效的就是基础建设了，所以基建会是接下来的一定选择，楼市也会更活跃。前几天天，徐州一次性批了4条地铁1月专项债刊行规模超预期，1月已刊行7148亿元，占提前下达额度12900亿元的55.4%。
1月专项债投向基建比例超60%。大基建板块和部门地产股都泛起了显著上涨。
所以，借此时机，可思量作出如下结构5.2.1 通过线上看房，提前相识房源，有合适时机直接认购线上售楼部不行能替代不了线下看房和购房行为，更多是线下卖楼的增补。一方面，屋子作为特殊大宗商品、慢决议周期的商品，对于大部门人来说，必须线下成交才放心。另一方面，购房资格的查询，贷款操作，签条约等许多行为都需要线下操办。
所以，线上是可以购房，但还是要思量以下几点建议：1）之前已经线下看过，对项目比力熟悉，可以使用好这个时机。2）选择品牌开发商的楼盘。
3）选择靠谱的渠道，如果自己不熟悉项目，可以找客观、专业的渠道帮助。好比，大胡子说房。2020年，最具价值房产投资地全球60%的经济总量，75%的大都会，70%的工业资本和人口都漫衍在100公里海岸带。世界第一经济体美国，有纽约湾区、旧金山湾区；曾经第二大，现在第三大的经济体日本，有东京湾区。
世界三大湾区被美国、日本占据，而中国却缺乏一个强大的湾区。而粤港澳大湾区，就具备着最好的成为世界一流湾区的条件：围绕珠江入口100公里内，聚集了11个都会，有国际金融都市——香港，创新创业都会——深圳，千年商都，中国商业情况最佳的——广州，制造业强市——佛山、东莞、中山…..这种格式，世界上都少有，中国肯定尽心尽力打造它！6.1 粤港澳大湾区是我国综合实力最强、开放水平最高、经济最具活力的区域6.2 上下游供应链完备，工业生态系统完善。
粤港澳大湾区拥有300多个各具特色的工业集群，工业结构以先进制造业和现代服务业为主，区域内工业分工较为完善。6.3 区位条件优越，地利优势显着珠江口100公里海岸线，聚集了广州深圳香港三大一线都会，这在全世界都是绝无仅有的。
“广佛肇”、“深莞惠”和“珠中江”三大经济圈。另有香港、澳门两大对外窗口都会。6.4“一国、两制、三关税区”一方面政治任务上要把港澳融合进来，一方面也有利于将粤港澳大湾区推向国际。
小结：粤港澳大湾区是最有希望成为中国经济生长增长极，成为创新生长高地的湾区都会群。6.5 联合名额和资金选择500万以上：深圳。双区政策下，深圳作为大湾区龙头，举全省之力生长，升值空间最大。300-500万：广州。
这个价钱可以买到广州近郊地铁新盘，甚至是老城区学区小2房。但要有名额才行，不像深圳那么容易落户。接受恒久投资，也可思量南沙。
100万-300万：惠阳。惠阳。
这个价钱，即要选到有价值的地段，也要选到还不错的产物，只能是不限购，紧挨着深圳东的惠阳。惠阳，我只推荐一个板块：白云新城，原因：① 离深圳最近② 未来深圳毗连惠阳地铁14号线进入惠阳的第一站③ 大开发齐聚，未来惠阳的富人区④ 马上要进入二手房时代结论与看法1. 疫情导致房价下跌，跌幅不会凌驾10%，或许率跌幅会在5%-10%之间。2. 疫情事后，被压制的需求释放，加上政策刺激，楼市会有一定反弹，小阳春延后。
3. 疫情不行能扭转大都会化的历程，人口最终还是会流向大都会及其都市圈。4. 低密度物业会迎来一波热潮，但只是昙花一现！5. 大湾区最有希望成为中国经济生长增长极，也是2020投资高地。
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